Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s)

Respondendo rapidamente, são basicamente fundos de investimentos fechados, constituído por um administrador, que têm como objetivo investir em ativos imobiliários.

Como assim?

Ativos como Lajes Corporativas, Shoppings, Galpões, Escritórios, Hospitais, Imóveis de Varejo, além de títulos de dívidas imobiliária (LCI, CRI).

Como investir em FII’s?

Os Fundos Imobiliários são negociados em Bolsa (B3) e estão acessíveis a todas as pessoas. O investidor que decide investir em FII, vai comprar cotas desse fundo, similar ao ato de fazer um investimento em algum fundo no mercado. Contudo, como é negociado em bolsa, o investidor pode vender ou comprar a qualquer momento.

Os FII’s que recebem o dinheiro dos investidores, investem em ativos imobiliários ou títulos de dívida. Após 1 mês no ativo, os ativos “rendem” um aluguel ou retorno de títulos de dívidas, que são repassados aos cotistas em forma de proventos.

Processo de estruturação de um Fundo Imobiliário

Só para fim de informação, os Fundos Imobiliários para serem estruturados passam por todo um processo. O administrador contrata instituições financeiras e lança o fundo junto à BMF&Bovespa, vendendo-o em inúmeras cotas para os investidores, através de uma Oferta Pública (IPO).

Com os recursos arrecadados, o fundo faz aquisição de ativos imobiliários ou títulos de dívida imobiliária (recebendo por meio de juros das dívidas e correções monetária dos ativos investidos), ou apenas compra um prédio ou um shopping, a depender do estilo e estratégia que o fundo decidiu.

Por fim, os cotistas do fundo, por serem sócios e por fazerem jus aos resultados destes empreendimentos, são remunerados via proventos todo mês.

Vantagens de um Fundo Imobiliário?

Uma das grandes vantagens é permitir o investidor pequeno participar dos resultados de empreendimentos que seriam inviáveis de se investir sozinho, já que o valor seria muito elevado.

Sendo assim, nos fundos imobiliários os investidores conseguem se tornar sócios de um empreendimento ou de vários empreendimentos com pouco capital.

Outra vantagem dos FII’s é que eles também usufruem de isenção de imposto de renda nos rendimentos mensais para pessoa física, desde que o investidor não detenha mais de 10% do fundo de maneira individual. Infelizmente a isenção é só para os rendimentos e caso o investidor deseje vender suas cotas, terá que pagar de imposto de renda com alíquota de 20%).

Aqui, cabe uma dica: evite girar demais sua carteira de FII’s, para não sofrer pagando muita corretagem e imposto.

Outro ponto importante. No longo prazo, os FII’s são um instrumento muito interessante.

Eles permitem o investidor reinvestir os proventos recebidos, podendo comprar mais cotas do mesmo fundo ou de outros, melhorando assim a carteira e a rentabilidade, livres de imposto.

Isso jamais aconteceria, caso o investidor houvesse comprado um apartamento e colocando-o para alugar. O aluguel por si só não seria o suficiente para adquirir outras “partes” de outro apartamento ou, até mesmo, comprar outro empreendimento imobiliário.

Como funciona a “Renda Mensal”?

Os Fundos Imobiliários são obrigados por legislação a distribuir no mínimo 95% de seus rendimentos semestrais. Logo, o Dividend Yield (Taxa de Proventos Distribuídos) se torna muito atraente, superando grande parte de empresas boas pagadoras de dividendos.

É bom lembrar que essas empresas listadas na Bolsa podem pagar 25% dos lucros para cima aos seus acionistas, caso esteja determinado em assembleia ou por ordem dos controladores.

Assim, para o investidor é muito mais vantajoso do que um imóvel de verdade, pois este pode ter seus aluguéis tributados – a depender da faixa de renda – e entregar geralmente um retorno menor que 5% ao ano.

Enquanto isso, muitos FII’s pagam de 7% a 8% ao ano e como é pago mensalmente, o investidor pode decidir ficar com os proventos como parte da sua “renda mensal” ou, até mesmo, construir uma carteira previdenciária.

Abaixo o gráfico do IFIX (Índice dos Fundos Imobiliários) em azul desde 2011, contra o CDI Acumulado em cinza e o Ibovespa em vermelho

O IFIX, tende a performar melhor que o Ibovespa no longo prazo e se mostrou bastante resiliente batendo o CDI Acumulado em várias janelas. Isso por que ele tende a ser ‘menos volátil” que o Ibovespa e tende a ter menor ruído,  como noticiários, política externa etc.

E não foi somente o IFIX,  composto por pouco mais de 85 fundos imobiliários. Existem outras opções que sozinhas perfomaram melhor que o CDI Acumulado e o Ibovespa. Como o FII Torre AI, performando muito bem desde 2006.

Abaixo o FII Torre AI em azul, o CDI Acumulado em cinza e o Ibovespa em vermelho.

Mas esses índices são voláteis e seguros?

Depende, os índices variam por serem negociados em Bolsa. Porém, é bom lembrar que eles são muito menos voláteis que as ações e também estão menos expostos ao risco de perda total de capital.

Por se não serem empresas, que podem chegar a cair 95% ou 99% do seu preço, caso a empresa esteja totalmente endividada, com prejuízo e sem perspectiva de saída do cenário, os FII’s por se tratarem de empreendimentos sem alavancagem e sem a complexidade de uma companhia, comportam-se de forma mais estável que as ações.

O que pode impactar muito um fundo imobiliário é a vacância, ou seja, área que fica desocupada, não gerando aluguel ou rendimento. Caso seja grande, realmente pode impactar o pagamento de proventos ou, até mesmo, deixar de pagá-los.

Quais são os riscos?

Todo investimento é acompanhado do retorno e também do risco. Todavia, vale ficar de olho no risco de vacância (área desocupada). Caso o fundo esteja com ela alta,  a rentabilidade e assim como a distribuição de proventos serão impactados.

Além disso, existe o risco de inadimplência, questão que pode existir o não pagamento ou até atraso por parte do inquilino, caberá a administração do fundo correr atrás e tomar as medidas necessárias.

Assim, o investidor não precisa se preocupar com essas “dores de cabeça” em procurar inquilino, cobrar e até talvez entrar com um processo. Para evitar esses riscos, é aconselhável que o investidor diversifique sua carteira com vários fundos diferentes, como mono-ativos (investem em apenas um ativo), fundos de lajes corporativas diversificadas (possuem vários ativos) e até fundos de papeis (investem em títulos de dívida imobiliária como CRI e LCI).

Outro risco seria catástrofes ou depredações. Muitos imóveis que compõem um fundo podem ser físicos e estar sujeito a esse tipo risco. O risco de tributação também pode acontecer. Um exemplo é que hoje eles estão isentos de imposto de renda no rendimento. Contudo, pode-se passar uma lei que mude isso.

E, por último, o “risco” das oscilações dos fundos em bolsa, no qual pode ser visto como uma consequência de se estar listado em bolsa e não como um “risco”.

Quando estiver na dúvida de como reagir ao mercado, lembre-se sempre da frase de Warren Buffett “O mercado é uma ferramenta usada para tirar o dinheiro do impaciente para o paciente”. Por isso, não faz muito sentido ficar olhando as cotações do seu investimento todos os dias, já que levam tempo para maturar.

Assim como você não olha todo dia quanto vale o seu apartamento ou casa, não faz sentido ficar olhando todo dia a variação do seu fundo, mas entender se o mesmo está operacionalmente bem e saudável.

Segue o site para acompanhar os FII’s

Acompanhamento dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Há muitas informações: a) quanto foi pago de provento; b) cartas mensais dos gestores (relevante ler todo mês) para acompanhar o seu investimento; c) quanto foi a variação no mês, assim como o regulamento e outras informações.

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